«Искру» отправили на пересдачу
Дефицит офисов в Москве сыграл на руку крупным компаниям, снимавшим площади в бизнес-центрах впрок под расширение своей деятельности. Теперь они предпочитают сдавать эту недвижимость в субаренду, поскольку ставки аренды заметно выросли. По такому пути пошел, например, маркетплейс Ozon (MOEX: OZON), которому удалось пересдать все занимаемые помещения в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы.
О том, что Ozon сдал все площади в московском бизнес-центре «Искра-парк» на Ленинградском проспекте у станции метро «Динамо», “Ъ” сообщили в самой компании, уточнив, что «в субаренду различным партнерам предоставляются неиспользуемые помещения». Там добавили, что одна часть персонала компании работает в гибридном формате, а другая — занимает площади в деловом кластере «Москва-Сити», в том числе в «Башне на набережной».
В Ozon не говорят, кому пересдали площади в «Искра-парке». По данным пяти источников “Ъ” на рынке недвижимости, около 4,7 тыс. кв. м в этом бизнес-центре перешли в рамках сделки субаренды IT-компании Yadro (входит в «ИКС Холдинг»). В самой компании утверждают, что не ведут переговоры по этой площадке. В NF Group (консультант сделки) эту информацию не прокомментировали.
Сергей Беляков, управляющий директор Ozon, в интервью ТАСС в июне:
«Мы выросли из книжного магазина в федерального IT-игрока».
После проведения IPO в 2020 году маркетплейс рассчитывал значительно нарастить штат сотрудников и снять для них больше офисных площадей. Год спустя компания арендовала 24,6 тыс. кв. м в «Искра-парке» и 17,2 тыс. кв. м в бывшем здании Минэкономразвития на Овчинниковской набережной в центре Москвы. Однако уже в начале 2022 года интернет-ритейлер отказался от объекта на Овчинниковской набережной, а площади в «Искра-парке» начал предлагать субарендаторам (см. “Ъ” от 1 февраля 2022 года).
К примеру, компания пересдала около 6 тыс. кв. м в «Искра-парк» маркетплейсу Wildberries, 6,4 тыс. кв. м — госкомпании «Дом.РФ», еще 1,6 тыс. кв. м — DIY-сети OBI. Ozon арендовал площади в бизнес-центре для себя на долгий срок, далее планы изменились, а расходы по арендной плате остались, констатирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Маркетплейс не может без штрафных санкций досрочно расторгнуть действующий до второй половины 2025 года договор с оператором офисов в «Искра-парке», поэтому компания и вынуждена сдавать их в субаренду, поясняет гендиректор Remain Дмитрий Клапша.
По данным партнера CMWP Натальи Никитиной, сейчас доля свободных площадей на офисном рынке Москвы не превышает 5%. При такой низкой вакантности, продолжает она, площади любого формата, в том числе по договорам субаренды, оказались востребованы.
Однако сейчас компаний, у которых есть в аренде излишние офисные площади, осталось не так много. По подсчетам замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Ивана Соколова, по итогам июня 2024 года объем предложения на рынке субаренды офисов в Москве сократился более чем в семь раз год к году, до 15,4 тыс. кв. м. В июне 2022 года, когда наблюдался всплеск ухода с российского рынка международных компаний, объем предложения субаренды достигал 203,1 тыс. кв. м, уточнили аналитики.
Как частные инвесторы вкладываются в офисную недвижимость
Сдача в субаренду выгодна для крупных компаний. Организациям, заключавшим договоры аренды давно, удастся заработать на росте ставок аренды, считает Наталья Никитина. По подсчетам IBC Real Estate, по итогам января—июня 2024 года средняя ставка аренды в московских бизнес-центрах в Ленинградском деловом коридоре выросла на 8% год к году, до 33,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя иногда собственники просят арендаторов делиться прибылью от сдачи в субаренду, отмечает Екатерина Белова.
С учетом дефицита качественных офисных помещений, если на рынке будет появляться новое предложение, в том числе по субаренде, оно будет быстро поглощаться, считает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Но всплеска предложений в субаренду, подобно тому, что было в пандемию, эксперт не ожидает.
