Логопарки сложились в регионах
Сегмент складской недвижимости в последнее время переживает бум за счет роста производства и объема рынка интернет-торговли. В этом году объем ввода логопарков по всей России может оказаться рекордным за всю историю — 6,3 млн кв. м. Основной объем спроса на такие объекты обеспечивают маркетплейсы и ритейлеры, предпосылок для слома этой тенденции пока нет.
Объем ввода в строй складской недвижимости по всей России в 2024 году вырастет в 2,7 раза, до 6,3 млн кв. м, прогнозируют в консалтинговой компании Nikoliers. Аналитики отмечают, что показатель станет рекордным за всю историю наблюдений за рынком. Это произойдет за счет регионов, где ввод впервые превысит показатель Москвы и Подмосковья на 33% и достигнет 3,05 млн кв. м.
Рекордный объем ввода является следствием высокого спроса в 2023 году, отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Антон Алябьев. По мнению руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, это следствие стремительного восстановления потребительского рынка. Развитие импортозамещения тоже поддерживает спрос на складские площади: рост производства требует увеличения помещений для хранения сырья и готовой продукции, отмечает управляющий партнер Parametr (девелопер складской недвижимости) Александр Манунин.
Основной объем ввода в этом году придется на складские площади для e-commerce, отмечает генеральный директор ГК «Ориентир» Елена Бабенко. К примеру, Wildberries выделила 103,5 млрд руб. на строительство складов по всей России, в частности, в Рязани, Волгограде, Новосибирске и Воронеже. А Ozon недавно закрыл сделку по аренде объекта 189 тыс. кв. м в Новой Москве, который строит группа «Гранель». Маркетплейсы наращивают объемы занимаемых объектов на фоне роста сегмента интернет-торговли. По подсчетам Data Insight, в 2024 году в России интернет-продажи вырастут на 36% год к году, до 10,7 трлн руб.
В текущих условиях объемы нового строительства должны быть еще больше, чтобы игроки рынка смогли закрывать потребности в складской инфраструктуре, считает Евгений Бумагин. Сейчас объем свободного предложения на рынке очень мал. По подсчетам Nikoliers, доля вакантных логопарков по всей России сейчас составляет менее 1%.
Но на застройщиков давит ряд факторов, сдерживающих запуск новых проектов. Елена Бабенко среди них называет рост себестоимости строительства и увеличение стоимости банковского финансирования. Евгений Бумагин также напоминает про дефицит трудовых ресурсов. Помимо этого новые игроки могут испытывать сложности из-за недостатка опыта, что может привести к проблемам с реализацией проектов, добавляет Елена Бабенко.
Девелоперы также могут опасаться перенасыщения рынка. Из-за нехватки складских площадей некоторые арендаторы вынуждены сейчас приобретать и арендовать площади с запасом, отмечает партнер CMWP Егор Дорофеев. Он считает, что впоследствии арендаторы могут сдавать лишние площади в субаренду.
В 2021 году спрос на логопарки был на высоком уровне, но уже в 2022 году они стали избавляться от лишних площадей. В январе—сентябре 2022 года доля сделок со складами, пересданными в субаренду, достигла 20%, подсчитали в NF Group. Тогда, к примеру, предлагали в субаренду свои площади группа «М.Видео-Эльдорадо», «Яндекс Маркет» и другие.
Антон Алябьев ожидает, что высокий объем ввода складской недвижимости в 2025 году сохранится прежде всего в регионах. Партнер NF Group Константин Фомиченко считает, что годовой объем ввода складов превысит значение 2024 года. По прогнозам Елены Бабенко, развитие логистических компаний и появление на рынке новых игроков продлит высокий спрос на склады еще на пару лет.
